![\"\"](\"http:\/\/confluencedesdroits-larevue.com\/wp-content\/uploads\/2019\/12\/espaceblanc25.jpg\")
<\/figure>\n\n\n\n<\/figure>\n\n\n\nC\u2019est une lapalissade que de dire que ces derni\u00e8res ann\u00e9es le mot crise a souvent \u00e9t\u00e9 associ\u00e9 au secteur \u00e9conomique[1]<\/a>. Cette fois-ci la crise est sanitaire et s\u2019attaque directement au genre humain avec une ampleur in\u00e9dite[2]<\/a>. De petite \u00e9pid\u00e9mie partie de Wuhan en Chine, \u00e0 l\u2019ascension fulgurante vers les sommets pand\u00e9miques, la covid-19[3]<\/a> s\u2019est d\u00e9ploy\u00e9e sans \u00e9pargner un seul pays, un seul continent[4]<\/a>, un seul territoire sauf rares exceptions. Depuis quelques mois en effet, ce virus mortif\u00e8re exacerb\u00e9 par la comorbidit\u00e9 d\u2019une cat\u00e9gorie de la population est connu sous le nom scientifique de covid-19[5]<\/a>. D\u00e9couvert en 2019, ce virus est venu remettre en cause toutes nos certitudes en mettant \u00e0 nu la vuln\u00e9rabilit\u00e9 des \u00c9tats[6]<\/a>. Expression de leur libre volont\u00e9, le contrat est la loi que les parties se sont donn\u00e9es elles-m\u00eames. Au regard de la force de l\u2019engagement, l\u2019on se sent li\u00e9 \u00e0 son cocontractant nonobstant des contingences comme l\u2019irruption d\u2019une pand\u00e9mie (A). En cas de non-respect de la parole donn\u00e9e, le cr\u00e9ancier de l\u2019obligation n\u2019est pas pour autant d\u00e9sarm\u00e9, car il dispose d\u2019un \u00e9ventail de possibilit\u00e9s alternatives pour obtenir satisfaction (B).<\/p>\n\n\n\n Pour coller \u00e0 l\u2019actualit\u00e9 sanitaire de la covid-19, il faut entendre par contrats en cours les contrats non encore \u00e9teints et dont l\u2019ex\u00e9cution \u00e9tait en cours \u00e0 la date de la mise en place par le gouvernement du pays de l\u2019ex\u00e9cution du contrat[7]<\/a> des mesures de restriction des libert\u00e9s et notamment celles autorisant la fermeture de toutes les activit\u00e9s jug\u00e9es non essentielles \u00e0 la vie de la nation[8]<\/a> dans le but de lutter contre la diffusion du virus. En effet, la v\u00e9ritable question que l\u2019on pourrait se poser est la suivante : le locataire peut-il se sentir d\u00e9li\u00e9 de son engagement de payer son loyer \u00e0 l\u2019\u00e9ch\u00e9ance en raison de la survenance de la pand\u00e9mie de la covid-19 ? Dans le code civil fran\u00e7ais de 1804, la force obligatoire n\u2019est pas qu\u2019un monstre sacr\u00e9 du droit, c\u2019est une institution. C\u2019est un pilier du droit commun des contrats qui a servi de fondement \u00e0 la construction de l\u2019\u00e9difice de la mati\u00e8re contractuelle. En cela, l\u2019article1134 ancien du code civil \u2015 encore applicable dans quelques anciennes colonies fran\u00e7aises dont le Gabon\u2015, devenu articles 1103 et 1104 depuis l\u2019ordonnance n\u00b02016-131 du 10 f\u00e9vrier 2016, impose aux parties le respect de la parole donn\u00e9e en toutes circonstances[9]<\/a>. En r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 la c\u00e9l\u00e8bre locution latine pacta sunt servanda<\/em>,qui veut dire que les conventions doivent \u00eatre respect\u00e9es, l\u2019ancien article 1134 du code civil disposait que \u00ab les conventions l\u00e9galement form\u00e9es tiennent lieu de loi \u00e0 ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent \u00eatre r\u00e9voqu\u00e9es que de leur consentement mutuel, ou par les causes que la loi autorise. Elles doivent \u00eatre ex\u00e9cut\u00e9es de bonne foi \u00bb. Le cr\u00e9ancier d\u2019une obligation qui sollicite en vain l\u2019ex\u00e9cution d\u2019un engagement contractuel pris par le d\u00e9biteur peut, lorsque certaines clauses le pr\u00e9voient, recourir \u00e0 la novation des obligations contract\u00e9es (1)ou au m\u00e9canisme de la cession (2).<\/p>\n\n\n\n 1. Utilisation par le bailleur de la novation comme modalit\u00e9 de paiement du loyer \u00e9chu et impay\u00e9<\/strong> 2. Recours \u00e0 la cession de contrat et \u00e0 la cession de cr\u00e9ances comme mode de satisfaction du bailleur impay\u00e9 en p\u00e9riode d\u2019\u00e9tat d\u2019urgence sanitaire<\/strong> Figure incontournable du droit des contrats, la force obligatoire \u00e9tait consacr\u00e9e \u00e0 l\u2019article 1134 du code civil, devenu l\u2019article 1103. Or, \u00e0 l\u2019\u00e9preuve de la covid-19, ce pilier du droit des contrats tend \u00e0 vaciller. Ainsi devrait-on le dire, le coronavirus peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme un cas de force majeure justifiant le non-respect par le locataire de ses obligations contractuelles (A).De m\u00eame, ce dernier peut aussi se pr\u00e9valoir de la th\u00e9orie de l\u2019impr\u00e9vision pour contraindre le bailleur \u00e0 faire des concessions (B).<\/p>\n\n\n\n Avec la mise en place de la mesure du confinement dans plusieurs pays, des millions d\u2019individus se sont trouv\u00e9s ainsi emp\u00each\u00e9s de travailler d\u00e8s lors que le t\u00e9l\u00e9travail \u00e9tait impossible. Cette situation a eu pour cons\u00e9quence de priver ces derniers d\u2019un revenu certain pour honorer leurs obligations n\u00e9es du contrat, notamment le paiement du loyer. Pour se d\u00e9fendre, certains locataires peuvent l\u00e9gitimement invoquer la force majeure pour justifier leur d\u00e9faillance[23]<\/a>. L\u2019article 1218 1er<\/sup> alin\u00e9a du code civil (ex. article 1148) issu de l\u2019ordonnance du 10 f\u00e9vrier 2016, dispose qu\u2019\u00ab [i]l y a force majeure en mati\u00e8re contractuelle lorsqu\u2019un \u00e9v\u00e9nement \u00e9chappant au contr\u00f4le du d\u00e9biteur, qui ne pouvait \u00eatre raisonnablement pr\u00e9vu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent \u00eatre \u00e9vit\u00e9s par des mesures appropri\u00e9es, emp\u00eache l\u2019ex\u00e9cution de son obligation par le d\u00e9biteur \u00bb. De la lecture de cet article, il r\u00e9sulte que la force majeure requiert la r\u00e9union de trois caract\u00e8res cumulatifs. L\u2019article 1195 issu de l\u2019ordonnance du 10 f\u00e9vrier 2016 n\u2019\u00e9tant pas d\u2019application obligatoire, les parties peuvent l\u2019\u00e9carter en ins\u00e9rant dans le contrat de bail des clauses sur les risques qu\u2019elles entendent prendre en compte au titre de l\u2019impr\u00e9vision. Dans l\u2019hypoth\u00e8se o\u00f9 le contrat serait muet (absence de clause de r\u00e9vision ou d\u2019indexation), et c\u2019est ce que nous pr\u00e9conisons ici, la th\u00e9orie de l\u2019impr\u00e9vision deviendrait alors recevable dans les rapports de droit entre bailleur et locataire. Principe de jurisprudence jadis, la r\u00e9vision du contrat pour impr\u00e9vision avait \u00e9t\u00e9, \u00e0 la faveur de la r\u00e9forme du droit des contrats, consacr\u00e9e dans le code civil \u00e0 l\u2019article 1195. Seuls, donc, les locataires dont les baux sign\u00e9s apr\u00e8s le 1er<\/sup> octobre 2016, date d\u2019entr\u00e9e en vigueur de la r\u00e9forme, pourraient s\u2019en pr\u00e9valoir[29]<\/a>. Cependant, sous l\u2019empire de la jurisprudence ancienne, les contrats en cours conclus avant la r\u00e9forme du droit des contrats demeurent soumis aux dispositions de l\u2019ancien article 1134 du code civil, dont le r\u00e9gime juridique n\u2019est pas fondamentalement \u00e9loign\u00e9 de celui cr\u00e9\u00e9 par le nouvel article 1195. Il va de soi que tous les locataires ne sont pas log\u00e9s \u00e0 la m\u00eame enseigne en temps normal et pas davantage avec les cons\u00e9quences financi\u00e8res de la covid-19. C\u2019est pourquoi il est n\u00e9cessaire de distinguer la situation des locataires non impact\u00e9s par la restriction de leur libert\u00e9 de travail (A), d\u2019une part, et celle de ceux qui sont totalement ou partiellement impact\u00e9s par les mesures prises par le gouvernement pour stopper l\u2019expansion du covid-19 (B),d\u2019autre part.<\/p>\n\n\n\n Le moins que l\u2019on puisse dire, c\u2019est que les mesures restreignant la libert\u00e9 de travail des individus par le gouvernement sont loin d\u2019impacter toute la population locataire au m\u00eame titre. Bien au contraire, en d\u00e9pit de l\u2019\u00e9tat d\u2019urgence sanitaire et des mesures d\u2019entrave provisoire \u00e0 leur libert\u00e9 constitutionnelle de travail, certains locataires n\u2019ont pas perdu leurs revenus. C\u2019est le cas des locataires ayant le statut de fonctionnaire pour ne citer que cette cat\u00e9gorie, qui, m\u00eame confin\u00e9s en raison du caract\u00e8re non essentiel de certaines de leurs fonctions, ne perdent pas pour autant leur traitement mensuel de base pour cause de la covid-19. Il faudra distinguer la situation des locataires suivant qu\u2019ils ont \u00e9t\u00e9 impact\u00e9s en tout ou partie dans leur capacit\u00e9 \u00e0 ex\u00e9cuter les engagements contractuels pendant la p\u00e9riode de l\u2019\u00e9tat d\u2019urgence sanitaire. Si on s\u2019en tient \u00e0 la premi\u00e8re cat\u00e9gorie des locataires, c\u2019est-\u00e0-dire ceux ayant perdu toute source de revenu du fait des mesures prises par l\u2019\u00c9tat pour contrer la propagation de la pand\u00e9mie et qui repr\u00e9sentent, par ailleurs, un pourcentage non n\u00e9gligeable, il y a mati\u00e8re \u00e0 consid\u00e9rer plusieurs solutions possibles. ***<\/p>\n\n\n\n En d\u00e9finitive, la question de la force majeure dans les baux en droit commun repr\u00e9sente une v\u00e9ritable quadrature de cercle dont il faut appr\u00e9cier les conditions avec beaucoup de pr\u00e9caution. La covid-19 ne sera retenue comme un cas de force majeure qu\u2019\u00e0 la condition que le locataire d\u00e9faillant \u00e9tablisse le lien de causalit\u00e9 entre son insolvabilit\u00e9 et la pand\u00e9mie. Autrement dit, le loyer est d\u00fb et doit \u00eatre pay\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e9ch\u00e9ance, tout au plus le locataire b\u00e9n\u00e9ficiera de la suspension d\u2019ex\u00e9cution durant la p\u00e9riode de restriction de la libert\u00e9 de travail en raison de son activit\u00e9 jug\u00e9e non essentielle \u00e0 la vie de la nation. Le locataire pourra se pr\u00e9valoir n\u00e9anmoins de l\u2019an\u00e9antissement des clauses de sanction ins\u00e9r\u00e9es dans le contrat en cas d\u2019inex\u00e9cution ou de retard. Pour citer cet article : Ghislain de Saint-Val Moutsinga, \u00ab La force obligatoire du contrat face \u00e0 la covid-19 : fragilisation d\u2019un monstre sacr\u00e9 du droit \u00e0 l\u2019\u00e9preuve d\u2019un virus ou l\u2019impossible ex\u00e9cution des baux en cours ? \u00bb, Confluence des droits_La revue <\/em>[En ligne], 07 | 2020, mis en ligne le 22 juillet 2020. URL : https:\/\/confluencedesdroits-larevue.com\/?p=1250<\/a><\/p>\n\n\n\n [1]<\/a> G. De St-Val Moutsinga, \u00ab Crise de l\u2019identit\u00e9 sexuelle : les r\u00e9ponses du droit face aux sexualit\u00e9s dissidentes \u00bb, Cahiers du CDPC – D\u00e9mocratie lib\u00e9rale et politique<\/em>, vol. 12, 2015, p. 105.<\/p>\n\n\n\n [2]<\/a> L\u2019une des derni\u00e8res crises sanitaires de grande ampleur remonte \u00e0 1918 avec la grippe espagnole qui a provoqu\u00e9 des millions de morts \u00e0 la fin de la premi\u00e8re guerre mondiale. Voir P. Fr\u00e9our, \u00ab L\u2019origine du virus de la grippe espagnole de 1918 enfin pr\u00e9cis\u00e9e<\/a> \u00bb, Le Figaro<\/em>, 29 avril 2014.<\/p>\n\n\n\n [3]<\/a> En gardienne sourcilleuse du bon usage de la langue fran\u00e7aise, l\u2019Acad\u00e9mie fran\u00e7aise recommande d\u2019utiliser le mot \u00ab covid-19 \u00bb au f\u00e9minin plut\u00f4t qu\u2019au masculin : voir \u00ab \u2018Le\u2019 Covid ou \u2018la\u2019 Covid : l\u2019Acad\u00e9mie fran\u00e7aise tranche pour le f\u00e9minin<\/a> \u00bb, Lib\u00e9ration<\/em>, 12 mai 2020.<\/p>\n\n\n\n [4]<\/a> R. Ziad\u00e9 et C. Cavicchioll dans \u00ab L\u2019impact du covid-19 sur les contrats commerciaux \u00bb, font \u00e9tat d\u2019une \u00ab crise sanitaire et soci\u00e9tale d\u2019envergure mondiale \u00bb : Actualit\u00e9 juridique Contrat<\/em>, n\u00b04, avril 2020.<\/p>\n\n\n\n [5]<\/a> Connu \u00e0 ses d\u00e9buts sous le nom de coronavirus, le virus a \u00e9t\u00e9 rebaptis\u00e9 par l\u2019Organisation Mondiale de la Sant\u00e9 (OMS) covid-19 qui signifie \u00ab co \u00bb pour \u00ab corona \u00bb, \u00ab vi \u00bb pour virus et \u00ab d \u00bb pour \u00ab disease \u00bb, \u00ab 19 \u00bb car apparu en 2019. En ce sens le P\u2019tit Lib\u00e9 du 6 avril 2020<\/a>.<\/p>\n\n\n\n [6]<\/a> Les \u00c9tats-Unis, premi\u00e8re puissance dot\u00e9e des plus grands chercheurs au monde, la France pr\u00e9tendant disposer du meilleur syst\u00e8me de sant\u00e9 au monde, la Grande Bretagne sortie de l\u2019Union europ\u00e9enne, se croyant immunis\u00e9e contre tous les flux y compris viraux, les pays africains au sud du Sahara se sentant, pour une fois, \u00e0 l\u2019abri d\u2019une pand\u00e9mie en raison du climat particuli\u00e8rement chaud non propice \u00e0 la propagation du virus\u2026 ont \u00e9t\u00e9 vigoureusement rattrap\u00e9s par la r\u00e9alit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n [7]<\/a> Loi n\u00b02020-290 d\u2019urgence pour faire face \u00e0 l\u2019\u00e9pid\u00e9mie de Covid-19<\/a>, 23 mars 2020. Voir D. Houtcieff, \u00ab R\u00e9gime d\u00e9rogatoire d\u2019ex\u00e9cution des contrats dans le cadre de la crise sanitaire : ex\u00e9cuter ou ne pas ex\u00e9cuter \u00bb, La lettre juridique<\/em>,n\u00b0820, 9 avril 2020.<\/p>\n\n\n\n [8]<\/a> Il s\u2019agit pour l\u2019essentiel des lieux qui accueillent du public jug\u00e9s non essentiels \u00e0 la vie de la nation. C\u2019est le cas des bars, restaurants, bureaux de tabac, bo\u00eetes de nuit, salles de cin\u00e9ma, etc.<\/p>\n\n\n\n [9]<\/a> CA Paris, 9 mai 2019, n\u00b017\/04789, Gaz. Pal<\/em>., 2019, n\u00b031, p. 21 obs. D. Houtcieff.<\/p>\n\n\n\n [10]<\/a> Par le pass\u00e9, les juges de la Cour d\u2019appel de Paris avaient \u00e9cart\u00e9 la force majeure en relevant qu\u2019aucun lien de causalit\u00e9 n\u2019a pu \u00eatre \u00e9tabli entre la baisse d\u2019activit\u00e9 de la partie pr\u00e9tendant victime et le virus \u00c9bola : CA Paris, 17 mars 2016, RG n\u00b015\/04263. De m\u00eame, du fait de la r\u00e9currence de l\u2019\u00e9pid\u00e9mie de la dengue, les juges de la cour d\u2019appel de Nancy n\u2019avaient pas retenu la force majeure dont voulait se pr\u00e9valoir une des parties : CA Nancy, 1\u00e8re<\/sup> ch., 22 novembre 2010, n\u00b009\/00003.<\/p>\n\n\n\n [11]<\/a> La solidit\u00e9 de la force obligatoire des contrats est d\u00e9montr\u00e9e par de nombreuses mesures qui ont \u00e9t\u00e9 prises au profit des locataires \u00e0 travers le monde. Dans de nombreux pays occidentaux et c\u2019est le cas de la France, il y a financement du ch\u00f4mage partiel rendant ainsi possible l\u2019ex\u00e9cution des obligations contractuelles par les locataires. L\u2019Afrique n\u2019est pas en reste : au Gabon par exemple, le paiement des loyers est directement assur\u00e9 par l\u2019\u00c9tat \u00e0 travers un fonds sp\u00e9cial mis en place par le gouvernement et ce, jusqu\u2019\u00e0 la fin de la crise sanitaire. Dans le m\u00eame contexte, voir M. Mekki, \u00ab De l\u2019urgence \u00e0 l\u2019impr\u00e9vu du Covid-19 : quelle bo\u00eete \u00e0 outils contractuels ?\u00bb AJ Contrat, <\/em>n\u00b04, 2020, pp. 164 et ss. ;J. Heinich, \u00ab L\u2019incidence de l\u2019\u00e9pid\u00e9mie de coronavirus sur les contrats d\u2019affaires : de la force majeure \u00e0 l\u2019impr\u00e9vision \u00bb, D. <\/em>2020, p. 611.<\/p>\n\n\n\n [12]<\/a> Les contrats dont les d\u00e9lais \u00e9taient \u00e9chus pendant la p\u00e9riode d\u2019\u00e9tat d\u2019urgence sanitaire n\u2019ont \u00e9t\u00e9 impact\u00e9s que de fa\u00e7on marginale par l\u2019Ordonnance n\u00b02020-306 du 25 mars 2020, qui est venue proroger lesdits d\u00e9lais. En ce sens, voir D. Houtcieff, op. cit<\/em>.<\/p>\n\n\n\n [13]<\/a> La Haute Cour consid\u00e9rait que \u00ab la r\u00e8gle que les conventions l\u00e9galement form\u00e9es tiennent lieu de loi \u00e0 ceux qui les ont faites est g\u00e9n\u00e9rale et absolue: en aucun cas, il n\u2019appartient aux tribunaux de prendre le temps et les circonstances pour modifier les conventions des parties et ils ne pourront davantage, sous pr\u00e9texte d\u2019une interpr\u00e9tation que le contrat ne rend pas n\u00e9cessaire, introduire dans l\u2019exercice du droit constitu\u00e9 par les contractants, des conditions nouvelles, quand bien m\u00eame le r\u00e9gime ainsi institu\u00e9 para\u00eetrait plus \u00e9quitable \u00e0 raison des circonstances \u00e9conomiques \u00bb : Cass. civ., 15 novembre 1993, S<\/em>., 1934, I, p. 13 ; Cass. civ., 6 mars 1876, Canal de Craponne, D<\/em>., 1876, n\u00b0 1,p. 193, note A. Giboulot.<\/p>\n\n\n\n [14]<\/a> CA Paris, 9 mai 2019, n\u00b017\/04789, Gaz. Pal<\/em>., 2019 n\u00b0 31, p. 21, obs. D. Houtcieff.<\/p>\n\n\n\n [15]<\/a> Voir D. AMOIKON, \u00ab La novation, sa d\u00e9finition, son fonctionnement \u00bb, Village de la Justice<\/em>, ao\u00fbt 2015. Dans le m\u00eame sens, voir S. Porchy-Simon, Droit civil 2e<\/sup> ann\u00e9e- Les obligations 2018, <\/em>10e<\/sup> \u00e9d., Dalloz, 2017, pp. 592-593.<\/p>\n\n\n\n [16]<\/a> Cass. com., 26 novembre 2010, RLDC<\/em>, 2010, n\u00b070.<\/p>\n\n\n\n [17]<\/a> Les juges de la Haute Cour avaient retenu que la novation ne se pr\u00e9sume pas, elle doit r\u00e9sulter clairement des actes : Cass. Civ. I, 2 d\u00e9cembre 1997, RJDA<\/em> 2\/98 n\u00b0136.<\/p>\n\n\n\n [18]<\/a> Selon l\u2019article 1332 nouveau, ancien article 1274 du code civil, la novation peut s\u2019op\u00e9rer sans l\u2019accord du d\u00e9biteur originaire si un tiers, volontairement et m\u00eame sans avoir obtenu pr\u00e9alablement l\u2019accord du d\u00e9biteur, d\u00e9cide de payer la dette du d\u00e9biteur originaire, et que le cr\u00e9ancier l\u2019accepte. Cependant, lorsque le d\u00e9biteur consent \u00e0 la novation, il devient d\u00e9l\u00e9gu\u00e9 dans le cadre de l\u2019op\u00e9ration de d\u00e9l\u00e9gation parfaite. Voir sur ce point, S. Porchy-Simon, op. cit., <\/em>p. 573, n\u00b01272.<\/p>\n\n\n\n [19]<\/a> Cette pratique \u00e9tait observable dans les contrats de vente de fonds de commerce : ibid., <\/em>n\u00b01176 et ss. Sur la m\u00eame th\u00e9matique, voir J.-N. Cl\u00e9ment, \u00ab Cession d\u2019un terrain pollu\u00e9 \u00bb, Gaz. Pal,<\/em> 28 mai 1997 ; L. Ayn\u00e8s, \u00ab R\u00f4le du c\u00e9d\u00e9 \u00bb D.<\/em> 1998. chron. 25 ; J. B\u00e9guin, \u00ab Cession l\u00e9gale de contrat et cession de dette \u00bb, in Droit et actualit\u00e9, \u00c9tudes offertes \u00e0 Jacques B\u00e9guin<\/em>, Litec, <\/em>2005, p. 17.<\/p>\n\n\n\n [20]<\/a>Au sujet de la cession immobili\u00e8re, le contrat d\u2019assurance est souvent c\u00e9d\u00e9 avec la chose dont il est l\u2019accessoire (code des assurances, article L.121-10 : transmission des baux d\u2019habitation \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur d\u2019immeuble). Le contrat d\u2019\u00e9dition profitera \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur du fonds de commerce de l\u2019\u00e9diteur (article L.132-16, alin\u00e9a 1 du code de la propri\u00e9t\u00e9 intellectuelle). Voir sur cet aspect S. Porchy-Simon, op. cit.<\/em>, n\u00b01176, p. 537.<\/p>\n\n\n\n [21]<\/a> Voir sur ce point, Memento Pratique – Droit commercial 2017<\/em>, 25e<\/sup> \u00e9d. Francis Lefebvre, n\u00b014200, p. 405.<\/p>\n\n\n\n [22]<\/a> Cass. com., 9 octobre 2012, n\u00b011.21.528, RJDA<\/em> 3\/13 n\u00b0241.<\/p>\n\n\n\n [23]<\/a> Des arr\u00eats r\u00e9cents rendus au sujet de la covid-19 par la Cour d\u2019appel de Douai ont retenu fort logiquement la qualification de la force majeure, par exemple pour l\u2019annulation d\u2019un vol par les autorit\u00e9s italiennes \u00ab en raison du risque de pand\u00e9mie li\u00e9e au coronavirus \u00bb : CA Douai, 4 mars 2020, n\u00b020\/00395. Dans le m\u00eame sens, CA Douai, 12 mars 2020, n\u00b020\/004001. Le d\u00e9biteur peut \u00e9chapper \u00e0 sa responsabilit\u00e9 en d\u00e9montrant que sa d\u00e9faillance est provoqu\u00e9e par des \u00e9l\u00e9ments ext\u00e9rieurs \u00e0 sa volont\u00e9. \u00c0 ce propos, voir l\u2019ancien article 1148 du code civil<\/a> devenu 1218, qui disposait qu\u2019il \u00ab n\u2019y a lieu \u00e0 aucuns dommages et int\u00e9r\u00eats lorsque par suite d\u2019une force majeure ou d\u2019un cas fortuit, le d\u00e9biteur a \u00e9t\u00e9 emp\u00each\u00e9 de donner ou de faire ce \u00e0 quoi il \u00e9tait oblig\u00e9 ou a fait ce qui lui \u00e9tait interdit \u00bb.<\/p>\n\n\n\n [24]<\/a> Dans des mati\u00e8res voisines \u00e0 la mati\u00e8re contractuelle, les juges ont retenu r\u00e9cemment la covid-19 comme un cas de force majeure. Dans ce sens voir : CA Colmar, 6\u00e8me<\/sup> ch., 16 mars 2020, n\u00b020\/01143 ; CA Colmar, 6\u00e8me<\/sup> ch., 16 mars 2020, n\u00b020\/01142 ; CA Colmar, 6\u00e8me<\/sup> ch., 16 mars 2020, n\u00b020\/001206.<\/p>\n\n\n\n [25]<\/a> Sans doute, comme l\u2019a sugg\u00e9r\u00e9 J. Helnich, le moment \u00e0 prendre en consid\u00e9ration serait celui \u00ab auquel \u00e0 la fois l\u2019existence et l\u2019ampleur de l\u2019\u00e9pid\u00e9mie ont \u00e9t\u00e9 port\u00e9es \u00e0 la connaissance des contractants ou ne pouvaient l\u2019ignorer \u00bb : in<\/em> \u00ab L\u2019incidence de l\u2019\u00e9pid\u00e9mie de coronavirus sur les contrats d\u2019affaires : de la force majeure \u00e0 l\u2019impr\u00e9vision \u00bb, D. <\/em>2020, chron. 611.<\/p>\n\n\n\n [26]<\/a> CA Basse-Terre, 1re<\/sup> ch., 17 d\u00e9cembre 2018, n\u00b017\/00739 ; CA Nancy, 1re<\/sup> ch., 22 novembre 2010, n\u00b009\/00003 ; voir \u00e9galement P. Guiomard, \u00ab La grippe, les \u00e9pid\u00e9mies et la force majeure en dix arr\u00eats \u00bb, Dalloz actualit\u00e9<\/em>, 4 mars 2020.<\/p>\n\n\n\n [27]<\/a> Le coronavirus, un \u00e9v\u00e9nement \u00e9chappant au contr\u00f4le du locataire, est assimil\u00e9 au caract\u00e8re ext\u00e9rieur. Voir Cass. civ. III, 23 mars 2017, n\u00b016-12.870. Dans le sillage : Cass. civ. III, 15 octobre 2013, n\u00b012-23.126, qui rel\u00e8ve qu\u2019un \u00ab incendie avait \u00e9t\u00e9 pour les preneurs un fait impr\u00e9visible, irr\u00e9sistible et ext\u00e9rieur \u00bb. Voir \u00e9galement sur ces aspects D. Houtchieff, op.cit.<\/em><\/p>\n\n\n\n [28]<\/a> Il s\u2019agit entre autres de la clause p\u00e9nale, de la clause r\u00e9solutoire, de la clause de d\u00e9ch\u00e9ance, etc.<\/p>\n\n\n\n [29]<\/a> Les contrats sp\u00e9ciaux ne sont pas \u00e9ligibles \u00e0 la r\u00e8gle de la r\u00e9vision du contrat pour impr\u00e9vision sous le fondement de l\u2019article 1195 applicable en droit commun des contrats. Voir D. Houtchieff, op. cit.<\/em><\/p>\n\n\n\n [30]<\/a> Pour les contrats conclus avant le 1er<\/sup> octobre 2016, l\u2019article 1195 ne s\u2019appliquerait pas, c\u2019est la jurisprudence ant\u00e9rieure \u00e0 la r\u00e9forme qui va continuer \u00e0 servir de solution aux juges. En ce sens voir : Cass.com., 3 novembre 1992, n\u00b098-18.547, Bull. civ<\/em>. IV, n\u00b0338, RTD Civ.<\/em>, 1993, p. 124, obs. J. Mestre ; sur le m\u00eame arr\u00eat : JCP \u00e9d. G<\/em>, 1993, II, 22614, note G. Virassamy ; R\u00e9pertoire Defr\u00e9nois<\/em>, 1993, art. 35663, obs. J.-L. Aubert. Quant aux contrats n\u00e9s post\u00e9rieurement \u00e0 la r\u00e9forme, l\u2019article 1191 a instaur\u00e9 une obligation pr\u00e9alable de ren\u00e9gociation si apparaissent, en cours d\u2019ex\u00e9cution du contrat, des circonstances non pr\u00e9vues lors de la signature du contrat et qui rendent l\u2019ex\u00e9cution excessivement on\u00e9reuse pour une partie qui n\u2019a pas consenti \u00e0 porter le risque.<\/p>\n\n\n\n
Or, au regard de la puissance de contagion du virus et de son cort\u00e8ge de malheurs, les contrats en cours et, notamment, les baux de droit commun que nous analyserons ici, ne peuvent plus s\u2019ex\u00e9cuter normalement. Aussi, la covid-19 a non seulement remis en cause les \u00e9quilibres contractuels mais elle aussi modifi\u00e9 l\u2019\u00e9conomie voulue par les parties elles-m\u00eames lors de la formation du contrat. Ce faisant, et peu importe la lecture morale que l\u2019on pourrait en faire, au nom du principe de la force obligatoire du contrat, aucune partie ne doit, en raison de la crise sanitaire, justifier de mani\u00e8re opportuniste l\u2019inex\u00e9cution de ses obligations contractuelles. En cela, le bailleur devrait pouvoir continuer \u00e0 se pr\u00e9valoir de la force obligatoire du contrat pour exiger de son locataire le respect de la parole donn\u00e9e par le paiement \u00e0 l\u2019\u00e9ch\u00e9ance du loyer. La crise sanitaire ne devrait donc avoir aucun effet \u00e0 l\u2019\u00e9gard des parties sur l\u2019ex\u00e9cution des obligations r\u00e9ciproques (I). Et pourtant, il n\u2019est pas facile pour le bailleur d\u2019exiger l\u2019ex\u00e9cution des engagements contractuels au locataire tout en faisant fi des dysfonctionnements caus\u00e9s \u00e0 la vie de la nation par la crise sanitaire (II). Cependant, si des exceptions existent, celles-ci ne sauraient se g\u00e9n\u00e9raliser. C\u2019est une \u00e9vidence, d\u2019autant plus qu\u2019il existe plusieurs cat\u00e9gories de locataires dont la situation n\u2019est pas rigoureusement impact\u00e9e \u00e0 l\u2019identique (III).<\/p>\n\n\n\nI. La toute-puissance de la force obligatoire des contrats ou le respect de la parole donn\u00e9e profitable au bailleur en toutes circonstances<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
A) Ex\u00e9cution des contrats en cours ind\u00e9pendamment de la pand\u00e9mie de la covid-19<\/strong><\/h4>\n\n\n\n
Aux termes des dispositions de cet article, les parties n\u2019ont pas de choix que de se conformer aux conventions qu\u2019elles ont elles-m\u00eames souscrites de mani\u00e8re libre. Dans le cas d\u2019esp\u00e8ce, les locataires ne peuvent prendre pour pr\u00e9texte la crise sanitaire de la covid-19 pour \u00e9chapper \u00e0 leurs engagements, sauf s\u2019ils \u00e9tablissent un lien de causalit\u00e9 entre la pand\u00e9mie et leur inex\u00e9cution[10]<\/a>. Il s\u2019ensuit donc que la crise ne peut dispenser les locataires de leurs obligations contractuelles. Au contraire, les locataires devront continuer \u00e0 payer leurs loyers en contrepartie de la jouissance des lieux lou\u00e9s[11]<\/a>. Cela veut dire qu\u2019ils doivent, quelle que soit l\u2019ampleur de la crise sanitaire, ex\u00e9cuter leurs contrats en \u00e9vitant d\u2019adopter tout comportement opportuniste pouvant s\u2019apparenter \u00e0 de la mauvaise foi[12]<\/a>. Ici, la force obligatoire du contrat trouve sa pleine efficacit\u00e9. D\u2019ailleurs, la Cour de cassation a r\u00e9guli\u00e8rement invit\u00e9 les parties au respect scrupuleux de leurs engagements, peu importe des circonstances \u00e9conomiques nouvelles[13]<\/a>. De plus, au nom du principe de l\u2019intangibilit\u00e9 des contrats, le juge ne saurait r\u00e9viser le contrat ni cr\u00e9er des conditions nouvelles, et ce malgr\u00e9 les circonstances nouvelles provoqu\u00e9es par la covid-19. C\u2019est le sens de l\u2019arr\u00eat rendu en 2019 par la Cour d\u2019appel de Paris qui a rappel\u00e9 l\u2019invincibilit\u00e9 de la force obligatoire des contrats[14]<\/a>.
N\u00e9anmoins, en cas de manquement du locataire, le bailleur dispose d\u2019un \u00e9ventail de possibilit\u00e9s alternatives pour obtenir de ce dernier l\u2019ex\u00e9cution des engagements souscrits dans le contrat.<\/p>\n\n\n\nB) Alternatives offertes au bailleur victime d\u2019inex\u00e9cution d\u2019obligations contractuelles par son locataire<\/strong><\/h4>\n\n\n\n
La novation est une modalit\u00e9 de paiement dans la mesure o\u00f9 elle permet d\u2019\u00e9teindre des obligations. Elle s\u2019entend comme l\u2019op\u00e9ration juridique par laquelle les parties d\u00e9cident de substituer une obligation nouvelle \u00e0 une obligation pr\u00e9existante qui est corr\u00e9lativement \u00e9teinte[15]<\/a>. Faute d\u2019avoir \u00e9t\u00e9 pay\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e9ch\u00e9ance, si le bail comporte une clause de novation, le bailleur peut, d\u00e8s lors, l\u2019appliquer. Au-del\u00e0, s\u2019il r\u00e9sulte de la lecture de l\u2019article 1271 ancien devenu 1329 du code civil que la novation est la possibilit\u00e9 offerte aux parties de proc\u00e9der \u00e0 la substitution de leurs obligations par d\u2019autres, elle peut prendre d\u2019autres formes. En effet, la novation peut se traduire par le changement de la personne du d\u00e9biteur ou tout simplement par le changement de la personne du cr\u00e9ancier. Il s\u2019ensuit que si le bailleur n\u2019obtient pas du locataire l\u2019ex\u00e9cution de son obligation, il peut, dans la mesure o\u00f9 le bail aurait pr\u00e9vu pareille hypoth\u00e8se, nover celle-ci. En tous les cas, les parties devront elles-m\u00eames faire la preuve de leur volont\u00e9 de nover leurs obligations[16]<\/a> par des actes positifs, sans quoi la novation ne saurait v\u00e9ritablement produire les effets escompt\u00e9s. Les dispositions de l\u2019article 1271, devenu article 1329 du code civil issu de l\u2019ordonnance du 10 f\u00e9vrier 2016, pr\u00e9voient que l\u2019intention de nover ne se pr\u00e9sume pas, elle doit \u00eatre prouv\u00e9e par tout moyen[17]<\/a>. C\u2019est pourquoi le bailleur devra davantage manifester l\u2019int\u00e9r\u00eat d\u2019une telle solution en faisant la proposition \u00e0 son locataire d\u00e9biteur. En cas de contestations ult\u00e9rieures, il appartiendra au juge d\u2019appr\u00e9cier quelle a \u00e9t\u00e9 la volont\u00e9 r\u00e9elle des parties.
Dans le cadre du contrat de bail, le bailleur impay\u00e9 du fait de la crise sanitaire a le choix soit d\u2019accepter par lettre la substitution de l\u2019ancien d\u00e9biteur par un autre qui le d\u00e9charge de ses obligations et s\u2019engage \u00e0 son \u00e9gard, soit le bailleur peut opter pour le changement d\u2019obligations. Cela veut dire que, plut\u00f4t que le paiement de la somme d\u2019argent correspondant au loyer impay\u00e9, la substitution portera sur un engament diff\u00e9rent. Par exemple, le bailleur pourrait accepter que le locataire ex\u00e9cute son obligation par une prestation en nature en lieu et place du paiement de la somme d\u2019argent initialement pr\u00e9vue dans le bail (bail commercial ou bail de location). De m\u00eame, sur le fondement des articles 1329 et 1332 nouveaux du code civil, ancien article 1271, le bailleur impay\u00e9 a la possibilit\u00e9 d\u2019accepter le changement de d\u00e9biteur avec ou sans son consentement[18]<\/a>. Il peut \u00e9galement s\u2019agir de l\u2019hypoth\u00e8se o\u00f9 un tiers accepte de payer \u00e0 la place du d\u00e9biteur la dette du cr\u00e9ancier.
Enfin, le bailleur impay\u00e9 peut transmettre sa cr\u00e9ance \u00e0 un tiers en ayant obtenu pr\u00e9alablement le consentement du locataire. C\u2019est ce qu\u2019on appelle la novation par le changement de cr\u00e9ancier, pr\u00e9vue par le nouvel article 1333 du code civil, anciennement article 1271-3. Ce m\u00e9canisme, souvent pr\u00e9sent\u00e9 comme une forme de cession des cr\u00e9ances, exige que le d\u00e9biteur (locataire) c\u00e9d\u00e9 puisse donner pr\u00e9alablement son accord pour permettre au cr\u00e9ancier (bailleur), le c\u00e9dant, d\u2019obtenir pleine satisfaction.<\/p>\n\n\n\n
La cession des contrats n\u2019est pas une pratique n\u00e9e avec la r\u00e9forme du droit des contrats, c\u2019\u00e9tait une pratique d\u00e9j\u00e0 courante[19]<\/a>. Toutefois, depuis le 1er<\/sup> octobre 2016, la pratique de la cession des contrats est d\u00e9sormais encadr\u00e9e par les articles 1216 et 1216-3 du code civil. Sous r\u00e9serve de trois conditions, la cession du contrat reste possible. Le bail doit d\u2019abord \u00eatre en cours d\u2019ex\u00e9cution. Il ne doit ne doit pas, ensuite, avoir \u00e9t\u00e9 conclu intuitu personae<\/em>. Enfin, le bail ne doit comporter aucune clause excluant sa cession \u00e0 un tiers.
Lorsque le tiers devient cessionnaire du contrat c\u00e9d\u00e9 apr\u00e8s consentement formellement constat\u00e9 dans un \u00e9crit, il est automatiquement li\u00e9 au d\u00e9biteur. Si le bailleur d\u00e9sire vendre son bien immobilier, l\u2019acqu\u00e9reur de l\u2019immeuble se rendra \u00e9galement cessionnaire des contrats li\u00e9s au bien immobilier[20]<\/a>. Comme exemple de cession l\u00e9gale, on peut citer le cas du contrat de bail que le bailleur est en droit de transmettre \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur de l\u2019immeuble (article 1743 du code civil).
La cession de cr\u00e9ance constitue quant \u00e0 elle l\u2019une des possibilit\u00e9s \u00e0 laquelle le bailleur a recours pour obtenir satisfaction. La cession duale des \u00ab droits et obligations \u00bb, bien ancr\u00e9e dans la doctrine et la jurisprudence, n\u2019existe plus depuis le 1er<\/sup> octobre 2016. D\u00e9sormais, la cession de cr\u00e9ance ne concerne que la transmission d\u2019une somme d\u2019argent. D\u00e8s lors, en cas d\u2019impossibilit\u00e9 de paiement d\u2019une somme d\u2019argent, le locataire pourra fournir \u00e0 son bailleur soit une prestation de service, soit la d\u00e9livrance d\u2019une chose en nature d\u00e9termin\u00e9e ou d\u00e9terminable[21]<\/a>. Pour \u00eatre valide, la cession de cr\u00e9ance projet\u00e9e par le cr\u00e9ancier doit n\u00e9cessairement ob\u00e9ir aux conditions g\u00e9n\u00e9rales de validit\u00e9 des contrats pr\u00e9vues \u00e0 l\u2019article 1108 du code civil devenu article 1128 depuis le 1er<\/sup> octobre 2016. Par exemple, le bailleur ayant c\u00e9d\u00e9 ses parts sociales c\u00e9dera par la m\u00eame occasion sa cr\u00e9ance au sous-acqu\u00e9reur des parts[22]<\/a>. Ce faisant, pour solide qu\u2019il soit, le principe de la force obligatoire des contrats peut s\u2019affadir sous les coups de boutoir de la covid-19 et profiter en cons\u00e9quence aux locataires.<\/p>\n\n\n\nII. \u00c9chec de la force obligatoire des contrats devant la covid-19 ou l\u2019alli\u00e9e inattendue du locataire d\u00e9faillant<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
A) Covid-19 : un cas de force majeure justifiant le non-respect des engagements contractuels souscrits par le locataire<\/strong><\/h4>\n\n\n\n
Cette trilogie s\u2019articule autour de l\u2019irr\u00e9sistibilit\u00e9 de l\u2019\u00e9v\u00e9nement, l\u2019impr\u00e9visibilit\u00e9 de l\u2019\u00e9v\u00e9nement et son ext\u00e9riorit\u00e9 emp\u00eachant le d\u00e9biteur d\u2019ex\u00e9cuter son obligation. Il appara\u00eet au regard de la pand\u00e9mie de la covid-19 que les caract\u00e8res de la force majeure sont r\u00e9unis ici. Ce faisant, au vu des cons\u00e9quences li\u00e9es \u00e0 cette crise sanitaire, aucune ex\u00e9cution contractuelle par le locataire ne serait possible[24]<\/a>. Avec tout d\u2019abord le caract\u00e8re irr\u00e9sistible <\/em>de la covid-19, le locataire confin\u00e9 ne peut plus, contre sa volont\u00e9, exercer son activit\u00e9 professionnelle g\u00e9n\u00e9ratrice de revenus. M\u00eame apr\u00e8s avoir observ\u00e9 attentivement ce qui se passait en Chine, beaucoup de pays, et a fortiori <\/em>de locataires, n\u2019ont pas pu anticiper et \u00e9viter les effets relatifs \u00e0 cette pand\u00e9mie[25]<\/a>. En retenant ensuite le caract\u00e8re impr\u00e9visible<\/em> de la covid-19, le locataire n\u2019aurait pas pu prendre des dispositions n\u00e9cessaires pour emp\u00eacher sa survenance dont la crise sanitaire a conduit au confinement des millions d\u2019individus \u00e0 travers le monde. En cela, la responsabilit\u00e9 du locataire ne peut \u00eatre engag\u00e9e et sa bonne foi non plus ne saurait souffrir d\u2019une mise en cause, m\u00eame si les juges ont l\u2019habitude d\u2019\u00e9carter les \u00e9pid\u00e9mies du caract\u00e8re impr\u00e9visible[26]<\/a>.
Quant au caract\u00e8re ext\u00e9rieur<\/em> du coronavirus enfin, il ne fait aucun doute que la survenance d\u2019une telle pand\u00e9mie n\u2019est pas l\u2019expression de la volont\u00e9 du locataire, car \u00e9chappant \u00e0 son contr\u00f4le[27]<\/a>. N\u2019\u00e9tant pas surmontable au moment o\u00f9 les loyers \u00e9chus deviennent exigibles pendant la p\u00e9riode de l\u2019\u00e9tat d\u2019urgence sanitaire, la covid-19 est incontestablement un cas de force majeure dont peut se pr\u00e9valoir le locataire. Ce dernier n\u2019a pas de prise sur la survenance de la pand\u00e9mie elle-m\u00eame. Tant que la vie normale n\u2019aura pas repris son cours, l\u2019emp\u00eachement temporaire du locataire \u00e0 ex\u00e9cuter son obligation va se poursuivre. Mieux, la suspension de l\u2019obligation contractuelle inex\u00e9cut\u00e9e par le locataire va permettre de reporter l\u2019ex\u00e9cution \u00e0 la reprise d\u2019une vie normale. Par ailleurs, lorsque la force majeure est retenue par le juge, toutes les clauses du contrat de bail sanctionnant le retard de paiement de loyer ou l\u2019inex\u00e9cution d\u2019une obligation par le locataire sont an\u00e9anties[28]<\/a>.<\/p>\n\n\n\nB) Pour une r\u00e9ception de la th\u00e9orie de l\u2019impr\u00e9vision dans les rapports bailleur\/locataire<\/strong><\/h4>\n\n\n\n
En effet, sauf hypoth\u00e8ses \u00e9chappant \u00e0 toute rationalit\u00e9, le contrat est un acte qui ne peut pr\u00e9voir, avec une pr\u00e9cision scientifique et une certitude math\u00e9matique, tous les \u00e9v\u00e9nements susceptibles d\u2019en perturber l\u2019ex\u00e9cution. Le coronavirus est l\u2019un de ces \u00e9v\u00e9nements dont les parties ne pouvaient anticiper la survenance. Cependant lorsqu\u2019un tel \u00e9v\u00e9nement se produit, ce sont les \u00e9quilibres du contrat qui se trouvent ainsi rompus. Mieux, l\u2019\u00e9conomie voulue par les parties au moment de la signature du contrat s\u2019en trouve \u00e9branl\u00e9e. D\u00e8s lors, la r\u00e9vision du contrat devient indispensable du fait de la rupture des prestations pr\u00e9vues au contrat en cours d\u2019ex\u00e9cution. Aussi, certains baux devraient \u00eatre r\u00e9vis\u00e9s apr\u00e8s ren\u00e9gociation \u00e0 la demande du locataire victime de l\u2019impr\u00e9vision.
C\u2019est pourquoi le bailleur doit se montrer r\u00e9ceptif \u00e0 une telle demande au risque de se heurter \u00e0 une inex\u00e9cution lib\u00e9ratoire, auquel cas le juge l\u2019en obligerait[30]<\/a>. Au-del\u00e0 de l\u2019obligation l\u00e9gale de n\u00e9gocier pr\u00e9conis\u00e9e par l\u2019alin\u00e9a 1 de l\u2019article 1195 du nouveau code civil, il vaut mieux que le locataire et son bailleur privil\u00e9gient les modes alternatifs de r\u00e8glement de litiges plut\u00f4t que l\u2019intervention co\u00fbteuse du juge. Pour le locataire victime de l\u2019impr\u00e9vision, il s\u2019agira d\u2019adapter le contrat aux circonstances nouvelles que les parties (bailleur et locataire) n\u2019ont pas contractuellement song\u00e9 \u00e0 pr\u00e9voir. Ainsi, le locataire qui y a int\u00e9r\u00eat pourra demander \u00e0 son bailleur que soient r\u00e9vis\u00e9s dans le bail le montant du loyer et la dur\u00e9e, par exemple en l\u2019adaptant aux circonstances qu\u2019impose la pand\u00e9mie[31]<\/a>.
La covid-19 est, pour certains locataires, un cas de force majeure pouvant justifier leur insolvabilit\u00e9. Cependant, le virus ne saurait \u00eatre instrumentalis\u00e9 et utilis\u00e9 indistinctement par tous les locataires comme \u00e9chappatoire face \u00e0 leurs obligations conventionnelles.<\/p>\n\n\n\nIII. Diversit\u00e9 des solutions pour une diversit\u00e9 de profil locataire<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
A) Cas des locataires non impact\u00e9s financi\u00e8rement par le confinement<\/strong><\/h4>\n\n\n\n
D\u00e8s lors, la force majeure qui pourrait justifier \u00e0 l\u2019origine de l\u2019inex\u00e9cution contractuelle emporterait difficilement l\u2019adh\u00e9sion du juge du fond. Un fonctionnaire locataire par exemple, qui arguerait la covid-19 comme \u00e9v\u00e9nement \u00e0 l\u2019origine du d\u00e9faut de paiement de son loyer, doit \u00eatre capable de justifier le lien de causalit\u00e9. Autrement dit, il devra justifier que la covid-19 a rendu soit plus difficile soit plus on\u00e9reuse voire impossible l\u2019ex\u00e9cution de ses obligations. En effet, le fonctionnaire qui a continu\u00e9 \u00e0 percevoir son salaire ne saurait raisonnablement se pr\u00e9valoir de la pand\u00e9mie comme cas de force majeure. Il reviendra au juge, en cas de d\u00e9saccord entre le bailleur et le locataire pr\u00e9tendument impact\u00e9, d\u2019appr\u00e9cier en toute souverainet\u00e9 s\u2019il y a, oui ou non, un lien de causalit\u00e9 entre la covid-19 et la d\u00e9faillance du locataire[32]<\/a>.
Pour autant, si l\u2019impossibilit\u00e9 d\u2019ex\u00e9cuter la prestation promise au contrat ne semble pas poser des probl\u00e8mes particuliers aupr\u00e8s d\u2019une cat\u00e9gorie de locataires ayant le statut de fonctionnaire en raison du faible impact financier, il en va diff\u00e9remment d\u2019une autre cat\u00e9gorie de locataires.<\/p>\n\n\n\nB) Cas des locataires impact\u00e9s totalement ou partiellement par la suspension des activit\u00e9s jug\u00e9es non essentielles \u00e0 la vie de la nation<\/strong><\/h4>\n\n\n\n
Cette cat\u00e9gorie concerne, premi\u00e8rement, des locataires op\u00e9rant dans l\u2019informel, des \u00e9tudiants \u00e9trangers non boursiers et sans ressource fixe et non \u00e9ligibles aux diff\u00e9rends fonds de soutien mis en place par le gouvernement. Il conviendra de ren\u00e9gocier la convention avec pour objectif la r\u00e9duction du prix du loyer. En plus du b\u00e9n\u00e9fice de la prolongation des d\u00e9lais \u00e9chus en p\u00e9riode de l\u2019\u00e9tat d\u2019urgence sanitaire issus de l\u2019ordonnance n\u00b02020-306 du 25 mars 2020, except\u00e9 les loyers \u00e9chus et impay\u00e9s avant l\u2019accord \u00e9ventuel et qui sont dus au bailleur, les locataires pourront esp\u00e9rer atteindre un r\u00e9\u00e9quilibrage de leurs obligations dans la dur\u00e9e gr\u00e2ce au montant du loyer r\u00e9duit.
Le locataire pourra se pr\u00e9valoir, deuxi\u00e8mement, de la neutralisation de toute clause sanctionnant son retard ou son inex\u00e9cution des engagements pris dans le contrat \u00e0 l\u2019\u00e9gard du bailleur. Le locataire peut s\u2019accommoder, troisi\u00e8mement, de son contrat mais en n\u00e9gociant avec son bailleur des facilit\u00e9s d\u2019ex\u00e9cution de ses obligations. Il peut par exemple n\u00e9gocier un \u00e9ch\u00e9ancier de paiement adapt\u00e9 post\u00e9rieurement \u00e0 l\u2019\u00e9tat d\u2019urgence sanitaire, \u00e9tant rappel\u00e9 que le report d\u2019exigibilit\u00e9 des loyers \u00e9chus pendant la dur\u00e9e de l\u2019\u00e9tat d\u2019urgence sanitaire est m\u00e9caniquement acquis du fait de la restriction de la libert\u00e9 de travail.
Quant \u00e0 la seconde cat\u00e9gorie des locataires n\u2019ayant perdu leurs revenus qu\u2019en partie, en d\u00e9pit du financement par l\u2019\u00c9tat du dispositif du ch\u00f4mage partiel, il est n\u00e9cessaire d\u2019envisager des solutions sp\u00e9cifiques. En effet, sans intervention du juge, le bailleur pourra consentir \u00e0 r\u00e9duire le montant du loyer sur le fondement de l\u2019article 1223 du code civil. Cet article dispose qu\u2019\u00ab en cas d\u2019ex\u00e9cution imparfaite de la prestation, le cr\u00e9ancier peut, apr\u00e8s mise en demeure et s\u2019il n\u2019a pas encore pay\u00e9 tout ou une partie de la prestation, notifier dans les meilleurs d\u00e9lais au d\u00e9biteur sa d\u00e9cision d\u2019en r\u00e9duire de mani\u00e8re proportionnelle le prix. L\u2019acceptation par le d\u00e9biteur de la d\u00e9cision de r\u00e9duction de prix du cr\u00e9ancier doit \u00eatre r\u00e9dig\u00e9e par \u00e9crit \u00bb. Par comparaison et dans ce contexte, le paiement du loyer se fera au prorata des revenus du locataire, ce qui suppose un accord avec le bailleur. En cas de d\u00e9saccord, le bailleur sera tent\u00e9 de solliciter une r\u00e9siliation unilat\u00e9rale du bail sur le fondement de l\u2019article 1736 du code civil nouveau ou bien demander la r\u00e9solution du contrat sans p\u00e9nalit\u00e9s. Ce qui suppose le retour \u00e0 la vie normale.<\/p>\n\n\n\n
Cependant, la situation de tous les locataires n\u2019\u00e9tant pas la m\u00eame, ils ne peuvent indistinctement invoquer la force majeure pour justifier leur d\u00e9faillance. Les locataires qui ne sont pas affect\u00e9s financi\u00e8rement devront continuer \u00e0 s\u2019acquitter r\u00e9guli\u00e8rement de leurs loyers tandis que ceux qui le seraient partiellement devraient payer le loyer au prorata de leurs revenus durant la p\u00e9riode de l\u2019\u00e9tat d\u2019urgence sanitaire. Quant aux locataires priv\u00e9s de toutes ressources, la ren\u00e9gociation de leurs contrats avec les bailleurs pourrait contribuer \u00e0 les r\u00e9\u00e9quilibrer dans la dur\u00e9e.
Aussi, tenant compte du contexte de la survenance de la covid-19, et nonobstant la force obligatoire du contrat, la th\u00e9orie de l\u2019impr\u00e9vision devrait-elle \u00eatre parfaitement bien accueillie par les juges en cas de litige dans les rapports juridiques entre locataire et bailleur. Il reste donc \u00e9tabli comme principe, malgr\u00e9 quelques entailles port\u00e9es \u00e0 la force obligatoire du contrat en ces temps troubl\u00e9s de crise sanitaire, qu\u2019elle demeure la valeur s\u00fbre du droit des contrats dont les juges se plaisent souvent, avec rigueur, \u00e0 retenir la qualification ou \u00e0 \u00e9carter au contraire l\u2019application lorsqu\u2019une des parties l\u2019invoque pour s\u2019exon\u00e9rer de ses obligations.<\/p>\n\n\n\n![\"\"](\"https:\/\/confluencedesdroits-larevue.com\/wp-content\/uploads\/2019\/12\/espaceblanc.jpg\")
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